太一控股集团:烂尾楼停贷风波扩大,影响几何?

太一控股集团2022-07-15 15:03:41

楼市停贷潮

近日

在受到烂尾楼“停贷潮”的影响下

银行板块持续走弱

太一控股集团了解到7月14日,A股银行板块开盘即下跌超2%,最终收跌1.54%,42家上市银行只有杭州银行、常熟银行微涨收红,其中,招商银行盘中跌超6%,平安银行、邮储银行盘中跌超4.5%,兴业银行盘中跌近3.5%。

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最近刮起的停贷潮首先已经影响到银行的股价,除此之外,随着关注度越来越高,更多的烂尾楼业主开始效仿,停贷风波持续扩大,负面影响也随之扩大,其传导效应引起人们的担忧。

银行出面回应

烂尾楼业主停贷,首先影响的便是银行。随着市场的大幅波动以及舆论的上升,7月14日午间,多家银行出面回应这次停贷潮的影响。

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兴业银行公告,经排查,截至目前公司涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元(其中不良贷款余额0.75亿元),已出现停止还款的按揭金额3.84亿元,主要集中在河南地区。总体规模较小,不会对公司经营构成重大影响。

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农业银行公告,截至2022年6月末,全行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中一手楼合作楼盘5.7万个,一手楼按揭贷款余额3.97万亿元。已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元,占全行按揭贷款余额的0.012%,占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小,总体风险可控。LOOK

建设银行公告,当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况,涉及本行规模较小,总体风险可控。

交通银行公告,经初步排查,媒体报道中存在风险的楼盘所涉及的本公司逾期住房按揭贷款余额0.998亿元,占本公司境内住房按揭贷款余额0.0067%,规模和占比较小,风险可控。

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另外还有宁波银行对媒体表示,“房地产按揭业务占比较低,对公司影响不大。”

民生银行则表示,截至去年年底,个人按揭贷款余额5900多亿,将严密关注市场动态并积极应对。

停贷风波仍在扩大

自6月30日江西省景德镇恒大珑庭的业主打响停贷“第一枪”,这股停贷风波便迅速在全国各地蔓延,截止7月13日,这次风潮已经扩大至全国18个省份,包括深圳、郑州、武汉等等20+城市,涉及楼盘数量已达100+。

但是仅仅相隔一天,7月14日,据澎湃新闻报道,按照网络流传的业主声明统计,目前近20城逾150个楼盘的业主表示将不再偿还房贷。这意味着停贷风波仍在快速扩大。

根据网络信息显示,这100家断供楼盘中,大部分来自河南、湖北、湖南、江西,分别有32个、15个、14个、5个烂尾/停工楼盘。涉及的开发商中,数量最多的是恒大,除此之外还包括融创、佳兆业、阳光城、新力地产、奥园等知名房企。

郑州市24个、武汉市7个、长沙市5个、南宁市3个、重庆市3个、湘潭市3个、咸宁市3个、鄂州市3个、西安市3个等。

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景德镇市恒大珑庭自2021年1月30日开盘以来,已经售出900多户,该项目2021年5月底全面停工,2021年10月20日在政府主导下二期陆续复工,但一期一直未复工,至2022年6月1日再次全面停工。

恒大珑庭是第一个业主自行发布强制停贷告知书的项目,由该项目开始,业主们发起的停贷告知书一经网络传播,便迅速蔓延到全国多个停工烂尾楼盘。

从各类告知书的内容来看,导致楼盘发生停工、迟迟不交房的主要原因包括开发商资金链断裂拖欠工程款、开发商挪用项目监管资金等。

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此外,业主们在告知书中普遍提到,贷款银行违规放贷,质疑银行在楼栋未封顶之前违规发放住房贷款,并未按规定打入房管局资金监管账户等等。而业主们的要求也很统一,就是要求项目全面复工,保交楼、保民生。

随着事情的不断扩大,与之相关的舆论热度迅速上升,部分吃瓜群众在网络上“声讨”期房制度的不合理、监管的缺失等等问题。

影响几何?

从直观层面来讲,停贷事件爆发后,首当其冲的便是银行——地产链条的金融体系。银行烂账,坏账率上升;房企在原本资金链脆弱的情况,资金回笼难度进一步上升,债务风险暴露。

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从间接层面来讲,停贷事件若刹不住车,则会严重增大购房群体与开发商、银行、监管之间的信用风险,并影响后续房市回暖,对后续地方财政收入造成潜在威胁,不利于经济、金融的稳定,最终对居民资产与财富造成负面冲击。

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这次停贷事件也直观反映了房企的流动性危机仍然未有化解,房企暴雷数量仍然在上升。

另一方面也反映了房地产市场销售情况仍然不容乐观,房企“回血”不足。这次停贷事件已经开始影响到房市成交氛围,进入7月后,地产销售迅速下滑。

目前,对于停贷的资金体量而言,各机构有不同的测算口径的具体规模。

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据凤凰网统计,目前(7月13日)公开的强制停贷告知书涉及约5万户,按平均每户贷款百万元推算,断供涉及金额可能500亿元左右、体量尚可控。

但是据广发证券研报表示,目前违约房企停工面积平均占比20%左右,违约房企占行业总产能的比例约25%,估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平米的5%左右(较高估口径),总量约为5亿平米。

从潜在受影响的银行资产看,据广发证券统计,假如停工5亿平米,按照1w/平米资产价格测算,对应资产价值5万亿,若都是已售项目、平均首付比例60%,则对应2万亿按揭贷款。

编辑搜图

另外,据招商宏观估算,今年前5月进入施工阶段的房屋面积约为2.83亿平方米,但实际新增房屋施工面积为-0.84亿平方米。

据此,项目停工面积接近3.67亿平方米,当前百城房屋均价1.6万/平方米。若均按2套房且银行按参考价放贷,即首付比例至少7成这一较为宽松的假设计算,当前断供影响银行按揭贷款规模约为1.76万亿元。

但是对于此,华泰证券研究则表示,用目前停工项目或违约房企项目规模等方法推测断供规模容易夸大其词。

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首先对于开发项目而言,停工不等于烂尾,疫情等客观因素也会造成临时停工。并且在交付期限内,开发商受限于资金周转,部分项目施工推进、部分停缓建也是常态。即便是出险房企的停工项目,也并非全部无法交付,具体取决于该项目是否存在违规预售、挪用预售监管资金等风险点,以及地方对预售资金监管的严格程度。

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于普通居民而言,暂且不论涉及规模究竟有多大,这次事件最为受伤的必定是不得已而停贷的业主,部分业主可能将会面临房钱两空、征信损伤的风险。

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7月13日、14日,官方媒体证券时报连续两天对停贷事件发表相关评论,其中重点提到停贷事件不利于金融系统稳定,其背后是经济压力下,居民收入下降、失业等因素造成债务压力上升,并呼吁财政部门和银行共同努力,解决问题。

7月14日当晚,银保监会有关部门负责人对停贷事件作出回应,表示将引导金融机构市场化参与风险处置,加强与住建部门、中国人民银行工作协同,支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

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文丨天在水

编审 | Lelya