日均客运量超过200万，有“宇宙最堵地铁线”之称的广州地铁3号线，正在筹备发行REITs，面向广大群众募集资金。

太一控股集团了解到广州以地铁3号线作为底层资产，参与基础设施REITs项目已取得行政主管部门出具的无异议函。如若顺利发行，意味着广州地铁3号线将成为全国首支以地铁线路为底层资产的REITs基金。

作为国内新兴的基金投资方式，地铁公募REITs能否终结“死亡3号线”的地狱模式，带来不一样的出行和投资体验呢？

不差钱的广州地铁

数据显示，全球90%的地铁线都在亏钱。很难想象，每天“挤到爆”的地铁，竟然大多数是不赚钱的，靠着政府补贴过日子。

5月底，#北京地铁一年要付149亿利息#登上热搜，揭露了地铁公司高负债的一面。

中国目前共有44个城市开通了地铁，是世界上拥有地铁最多的国家。地铁线也是城市发展的“经济线”，但透过地铁公司财报，高负债、盈利难已是全国通病。

2022年，北京地铁资产总规模突破8000亿元，排全国之首，但负债也达到5338亿元，负债率65%，当年利息支出超过百亿，达到149.38亿元。值得一提的是，2022年政府还补贴了262.86亿元，北京地铁是长期获得补贴最多的城市地铁。

全国大部分地铁公司负债率介于50%-70%之间，负债率最高的兰州地铁，2022年负债率达82.63%。而学习港铁“以房养铁”，依靠地铁上盖物业，多年稳坐“全国最赚钱地铁”宝座的深圳地铁，2022年营收达239.76亿元，位居全国榜首。

2022年深圳地铁总资产为6616亿元，总负负债3500亿元，总资产和总负债均位列全国第二。与此同时，自我“造血”能力强劲的深圳地铁，获得的政府补助也是全国最少的。

虽然全国44家地铁公司仅有几家能实现盈利，但这次有望喝到REITs“头啖汤”的广州地铁，实际上并不缺钱。

2022年，广州地铁营收达到122.85亿元，排名全国第三，净利润同比增长196%。同时，广州地铁集团还是手上“现钱最多”的地铁公司。截至2022年末，广州地铁货币资金达到284.42亿元，比2021年还增加了29亿元。

不差钱的广州地铁，为何还要大费周章公募融资？

 

基础设施REITs正当时

事实上，广州地铁3号线正因为其历史最悠久、客流量位居全国前列、收益好且盈利空间足，才拥有了REITs的资格。

REITs，不动产投资信托基金，实质是基于优良底层不动产，获得稳定投资回报且绝大部分收益分配给投资者的资产证券化产品。

近两年，REITs在中国金融市场崭露头角。主要原因在于，国内房地产和基础设施建设已从投资规模化扩张转向行业结构优化，过去高负债的开发和销售模式，已经变得不合时宜。

REITs作为国际成熟金融产品，一方面不仅可以帮助企业获得长期运营资金，还能将债务融资转为权益融资，降低企业负债，提升企业再投资能力。

另一方面，REITs有助于盘活存量资产，提升存量资产的流动性，为地方政府和不动产企业提供退出渠道，降低杠杆水平。以公募的形式，也能增加普通投资者投资不动产和国家基建的机会，对标国际市场，丰富国内资产管理市场供给。

中国政府大力支持REITs市场发展，广州地铁3号线参与公募REITs背后，很可能正是国家“钦点”布局。

作为基础设施大省，广东在REITs市场先行先试众望所归，一旦广州地铁REITs顺利发行，势必将带动一批同样具备发行REITs潜力的地铁公司复制成功经验，减轻政府补贴压力，为持续经营注入新动力。

地铁线路REITs已经出现排队递表盛况。根据早前消息，广州地铁1号线、2号线、5号线均已纳入REITs项目储备库，无锡地铁1号线、北京地铁5号线等多条线路也在筹备申报阶段。

步伐迈得较快的除了广州3号线，深圳地铁1号线和武汉地铁2号线的申报材料也都于2021年底被中咨公司接收。

相信随着市场逐渐成熟，更多优质基础设施将通过REITs这一创新金融手段，建立资产良性循环路径。

 

REITs投资价值凸显

根据中国公募REITs规定，每年至少一次以现金分红的形式，向投资者分配收益，且不低于当年可供分配金额的90%，两年内没有分红的REITs将被取消上市。

根据安排，广州地铁3号线当期不动产评估值约50亿元，预计首年和次年现金分派率不低于5%。

在低利率常态化，稳健理财产品稀缺的背景下，以优质资产为底层基础，具有高分红和长期投资价值的REITs产品，无疑将成为理财市场的“香饽饽”。

业界普遍认为，REITs适合作为长期资产配置工具，尤其随着经济复苏，房地产及轨道交通各类基础设施资产基本面逐渐改善，REITs产品二级市场价格会向内在投资价值有序回归，为投资者带来长期稳定收益。

在海外，房产REITs已是高净值家庭资产配置的核心组成部分，尤其在全球投资不明朗的大环境下，房产REITs帮助投资者平稳穿越周期的优势更加凸显。

国内房产REITs目前主要集中在保障性住房项目，一定程度上反映了当下房地产投资转型的趋势，而地铁线路作为REITs底层资产在全世界都较为少见，募集的资金主要用于新建地铁项目或跨行业使用，从粗放式经营转向高质量发展，REITs作为一种稳健的投资方式，可以让更多人分享到时代的红利。

依托海外房产上市公司背景，太一地产发展专注于以英国HMO多租户物业为底层资产的REITs信托基金开发和投资。旗下英国房地产发展基金SP2，通过改造高性价比旧物业，升级物业设施，以“物业出售+房屋租赁”的方式获得升值收益和租金收入，为投资者提供卓越服务和丰厚回报。

 

撰稿 | 苏苏
编辑 | 爭上
编审 | Leyla