无论是股市还是房市，自达成脱欧协议之后，市场正在积极看好英国的长期投资价值。

正 文

据悉，许多专业人士认为目前的英国股市正处在被低估的状态，接下来市场将会迎来一段繁荣期。同时，英国房产政策迎来重大利好变革，房屋产权最长延长至990年。

无论是股市还是房市，自达成脱欧协议之后，市场正在积极看好英国的长期投资价值。

首先，我们来看看英国的房产政策变动。

01/英国房屋产权改革在即

近日，英国住房大臣罗伯特·詹瑞克（Robert Jenrick）宣布了重磅消息—— 英国将出台法案，对有限租赁产权制度（Leasehold）进行改革，有限租赁产权的业主在购买房屋后，可以将其产权最长延长至990年，且延长后的地租为零。

詹瑞克表示，这是近40年以来英国房地产市场最大的变革之一，主要是为了消除“租赁产权的陷阱”，让房地产体系变得更加“公平、公正”。据粗略估算，这一政策预计能够让约450万租赁产权业主受益，帮助每个家庭每年节省数千甚至上万英镑。

02/两种英国的房屋产权

在英国买房的人，肯定都会遇到永久产权房（Freehold）和租赁产权房（Leasehold）这两种主流的产权形式。二者具体有什么区别呢？

永久产权房，指的是房屋所有人无限期的拥有对某一不动产及其附属动产的所有权（Ownership），即“完全保有产权”。也就是说，一套房产，连同房产占用范围内的土地一起，所有权都属于房产的拥有者。

通常来说，英国的别墅大多都是永久产权。

通常来说，永久产权房所有人对于房屋的自主权更大一些，只要向政府申请相

应的规划许可，就可以自由对房屋进行改造。但同时，由于既是“地主”又是“业主”，永久产权房所有人的责任也更大一些，需要负责建筑物及土地的运作及维修，需要支付房屋及土地相关的所有费用，比如购买土地、房屋、室内财产保险等。

租赁产权房，指的房产拥有者只拥有这套房产本身的产权，但并不拥有房产所在的土地。英国的公寓绝大多数都是以租赁产权房的形式出售。例如：在一块地皮上建起的公寓大楼，几十上百个公寓房不可能平分大楼下面的土地（这里类似于中国的商品房住宅）。

租赁产权房所有人只有“业主”身份，自主性则没那么高，比如不能随意改动房屋的结构外观，改造需要征得真正“地主”的同意。但正因如此，租赁产权房所有人的责任也相对小一些，无需支付土地相关的费用，另外，初始投入成本也小一点。

一般新房的产权期限，也就是租约（Lease）都很长，一般产权年限为999年、250年，125年。不过，购买了租赁产权房的房屋则需要每年向“土地所有者”，也就是我们常说的地主缴纳一定的地租（GroundRent），但大部分优质房产的地租并不多，都在可承受范围内。

当租赁权房屋的产权年限快要到期了需要缴纳一定的费用，将产权年限延长。

而在现行的英国房产法下，别墅（House）类房产的租赁产权所有人只能够一次性将产权年限延长50年。公寓（Flat）可以在支付了租赁溢价的情况下将产权年限延长90年。

03/租赁权改革的重点

1、按照新规，租赁产权业主可以将其产权年限一次性延长至990年，且延期后将无需缴纳地租。新规将适用于所有租赁产权形式的别墅和公寓。

2.新规实施后，无论是延长产权年限的费用，还是买下不动产所有权的费用，将大大降低。

按照当前的一条“marriagevalue”条款，租赁权所有者在申请延长产权年限时，必须考虑房子未来价值的上涨，并支付相应的费用。这是因为，房子的产权年限延长后价格也会跟着上涨，所以租赁权所有者还需支付房价涨幅的50%，作为延长费用的一部分。这次改革，也将废除这一条款，大大降低延期的成本。

3、将取消专门为老年人建造的退休公寓的地租。政府表示，这些房屋的买家将享有与其他房主相同的权利。

4. 英国政府还计划推广共同所有权模式。共同所有权模式是租赁产权的一种替代方式，允许住在同一栋楼里的居民以“共同持有”的方式管理他们自己的动产和不动产。在这种模式下，将不再有地主，产权也不再有年数限制，业主们可以成立委员会自行管理或雇用专业公司来进行管理。

而且，相比于租赁产权，共同所有权有以下几个优势：允许拥有永久所有权，产权不会到期；不需要支付地租、产权延期费用、甚至物业费；共有产权所有人对于所有财产有更多的控制权和话语权。房屋更受市场认可，能够相对公平地兼顾所有业主们的利益。

04/为什么要进行改革

据ShelterEngland的估计，英国房屋的地租通常是每年400英镑，根据户型往往还会有所增减，基本都在可承受范围内。

然而，有极少部分无良的开发商钻了法律空子，他们在售卖房屋时，常常会在租约协议中会附带很多买家不易察觉的隐性条款，这也导致一些房屋的地租每10年就要翻一番。

如果过个50 年，对于买家来说，每年需要缴纳的地租便是400*2*2*2*2*2=12800英镑，这样的支出对于普通家庭来讲绝对不少了，房子因此也更难出手。

另外，一些人在购买房屋时可能没太关注产权年限还剩多少，结果买来以后却发现只有几十年，这时候将产权延期，往往需要支付昂贵的费用。

而且，一次延长的时间也有有限（别墅50年，公寓90年）。此外，如果房主的产权年限还剩不到80年，由于风险变大，将很难获得抵押贷款，这也增加了脱手的难度。

英国政府对产权进行改革就是为了解决这些问题，以便消除“租赁产权的陷阱”，让房地产体系变得更加“公平、公正”。

目前，这些新规定尚未正式落地，但英国政府已经承诺，将会尽快推动立法的完成。另外，一些业内人士认为，在新政逐步推行的过程中，英国政府也是希望能够给开发商和市场足够的时间来消化这一变化。

总体来说，对于租赁权制度的改革是非常利好的一个消息。无论是对于买家还是对于整个房地产市场来说，取消地租，延长产权时间，可以进一步促进房产交易市场的活力，长期投资价值更具有保障。

在房产市场迎来重大利好消息的同时，英国股市的未来也同样被专业人士看好。

05/英国股市被低估

2020年，在新冠疫情和脱欧谈判的双重夹击下，英国股市表现十分不尽如人意，富时100指数在一年中下跌了14.3%，创下了2008年金融危机以来的最大跌幅。与此同时，大洋彼岸的美国股市却在科技股的带动下屡创新高，标普500指数上涨16.26%，而以科技股为主的纳斯达克指数（Nasdaq）更是飙升43%。

自2016年脱欧公投以来，由于政治背景带来了市场上的不确定性，使得许多投资者在投资英国股市时更加畏首畏尾，即便在英国进行资产配置，也会更多考虑在股市之外的领域寻找投资机会。

英国股市看似在许多投资者心目中已经“失宠”，但许多专业人士却给出了恰恰相反的结论——目前的英国股市正处在被低估的状态，市场信心是被人为压低的，接下来市场将会迎来一段繁荣期。而随着2020年的结束，脱欧过渡期正式结束，脱欧协议在最后一刻成功敲定，许多政治上的担忧将明显减轻。

而从数据上分析，根据诺贝尔经济学奖得主罗伯特·希勒所创造的周期性调整市盈率（CAPE）概念，富时100在2020年年末的CAPE值为13.66，相较历史数据，正处在被低估的位置。与此同时，美股标普500则攀升到了20年来的高位。

06/英国股市正在反弹

投资公司IW Capital的首席执行官戴维斯(Luke Davis)表示，历史证据和目前的形势都表明，在经历了数月的低迷之后，市场将迎来一段繁荣期。

而这一次的经济低迷不同以往，并非是市场崩盘等原因造成，人们对市场的信心低迷主要由于疫情封锁等人为原因造成，戴维斯直言“这对经济增长来说将是一个好兆头”，一旦疫苗进一步推进使封锁得以解除，市场信心就会大幅上升。

今年一月以来英国政府积极抗疫，从严封锁，快速推广疫苗，让人们看到了在新的一年里尽快解除封锁回归常态的希望。尽管仍处于封锁状态，但相比去年3月底第一次全境封锁时的低谷，富时100已回涨了超过30%。相信随着疫苗的快速接种与解封后的经济回升，富时100会从目前的低估值阶段恢复到疫情之前的水平。

英国富时100总体自2020年3月开始反弹。许多银行及投资机构也表示了对英国市场的看好，瑞银(UBS)表示，预计到2021年底，富时指数将上涨13%，至7200点。咨询公司凯投宏观(Capital Economics)则预测，富时100指数明年甚至可能上升到7500点。

综上来讲，英国股市仍然充满希望。处于低估期的股市往往值得更多关注，用更长远的眼光去探索和了解市场，才能够在投资领域更有收获。无论是股市还是楼市，新的一年里，英国的投资价值将更上一步，对于长期投资者而言，是个不错的选择。