太一地产发展:关于英国HMO多房分租式住宅常见问题

太一地产发展2022-03-29 10:06:46

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You答是太一地产公众号面向社会大众的一个答疑解惑窗口,汇总过往市场上渠道或客户的实际咨询、疑问或顾虑,不定期的做归纳总结。让公众对太一地产英国开发的项目有更全面,完善的了解和认知。

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ONE

PART 01

HMO多房分租式住宅

HMO Multi-Room Split-Rent Residence

何为HMO多房分租式住宅?

多房分租式住宅又名多租户住宅(HMO/Multi-let/Co-living), 即至少有3个非同一家庭的人,共享一个物业的设施。

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HMO在英国的发展情况

数据统计(Statista Research Department), 截至2021年12月,英格兰共有约443万个家庭租赁私人住宅,租赁人口约1千2百万人,也就是约1/5的英格兰地区的居民通过私人租赁解决住房问题。

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2015年,英国政府在以曼彻斯特为中心的英格兰北方地区推出北方引擎计划(Northern Powerhouse),致力于发展除伦敦以外第二个英格兰核心经济圈,并成功吸引了包括中国在内的国际投资,从而创造了大量就业机会。

随着北方引擎计划的成功发展,大量的工作人群及家庭移居到英格兰北部城市,如曼彻斯特、谢菲尔德、丽兹等。随着人口的增多,对于住宅的需求也越来越旺盛。

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2020年新冠疫情的爆发,使得部分当地居民的收入稳定性降低,进而被动性的减少住房预算。在这样的变化下,HMO相对整租住宅的低租金,免杂费就吸引了更多租赁人群。根据分租网站Multi-let UK统计,从2018年至今,每年对于分租式住宅的需求都成倍的增长,但房源增长量并未能满足租赁市场对HMO的需求。

目前,在英格兰及威尔士,已经有超过50万间HMO进入租赁市场,占私人租赁市场10%以上份额。

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HMO模式合法吗?有什么政府法规?

答案毫无疑问是肯定的!实际上英国政府对于HMO住宅有着多方面法律法规的约束,比如:

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HMO房东必须确保屋内有足够垃圾箱、居住环境不能拥挤、每5年检查电路设施、每年检查燃气设施、共用设施清洁并处于使用状态、配备必要消防设施及室内烟感装置、为租客提供完善厨房及卫生间设施

HMO房东负责维护、维修屋内公共设施,包括电路网线、水气管线、厨卫的洗手盆,洗碗槽,浴缸及马桶、供暖装置、房屋外墙,窗户及排水管等

大型HMO房东需要申请执照(有些地区,所有HMO都需要执照),通常执照需要每5年续约(有些地区执照年限较短)。续约时,相关政府会检查该HMO房东和房屋的状况,比如房东是健全人,屋内居住人数符合标准及公共设施情况良好

2018年后,政府对于HMO屋内卧室尺寸提出了相关要求,例如供10岁以下居住最小面积需4.64平方英尺、供10岁以上居住最小面积需6.51平方英尺、供2名10岁以上居住需10.22平方英尺

被英政府列为Article 4的地区不能够接收HMO改造申请,Article 4的地区范围需向不同地区政府查询。一般来说,人口较稠密地区,例如市区基本都属于Article 4范围

自2018年10月1日起,政府扩大了英格兰HMO许可的范围,凡是5个卧室以上;或两个或以上家庭居住,且有五名或五名以上居住者HMO,不论房屋大小,均视为大型HMO。大型HMO除需向政府提出改造申请外,也需申请执照,并每5年续约一次

 

为什么租住HMO及投资HMO优势

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通常情况下,租住HMO单间比租住一套1居室公寓,至少便宜50%以上租金

HMO租赁协议通常将大多数水电费及杂费与租金一起包含在内。这是因为房东很难将账单成本公平地分摊给每个租客,所以对潜在租客也更具吸引力

通过改造升级,将普通住宅改建成HMO后,房东将获得更多的租金收益。比如原本一套两居室的联排别墅,月租金约900镑;在改建成4房HMO后,平均每个房间可以出租420镑/月,总租金可以达到1680镑/月,相对于改建前,租金增长了约46%

由于分租给不同租客,当遇到极端情况,如租客欠租或跑路的状况发生时,HMO分租给不同的租客这一特质可以有效的降低相关状况造成的潜在损失。当然,购买房东保险是解决上述极端案例更有效的方式方法。

 

为什么说HMO项目存在供需关系紧张且未来可持续发展?

因为HMO住宅通过向政府审批,改变原有住宅内部形态,增加居住人数,进而提高租金收益。随着居住人数的增加,必然也会带来对于区域内其它配套设施的使用及需求增多。

例如从最简单的水电气的消耗,到教育、医疗、交通设施的使用。如果一个地区HMO住宅无限制的增多,人口的急剧膨胀会造成公共资源紧张或超负荷,严重时会影响居民的生活品质。

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由此,政府通过Article 4区域的划分,来限制同一区域HMO住宅发展数量。也就意味着,在同一地区HMO住宅不可能无限制发展。

换句话说,HMO住宅通过政府的管控,有序的发展,确保HMO数量为良性,需大于供,租赁可持续健康发展。

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我怎么知道太一卖的HMO价格是否合理的市场价?

在英国,个人或企业均可根据相关政策收购并向政府申请改建HMO房源。但真正提供从房产收购、改建批文申请、装修、获取执照、寻找租客、出租及管理、清洁、维修、转售等一条龙服务的机构寥寥无几。

同时,因为二手房物业的收购、改建及装修过程中均存在各类潜在风险,很多经验不足者往往会付上高昂的学费。

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太一地产深耕英格兰西北部区域,至今已成功开发了几百套HMO住宅,拥有广泛的HMO开发和管理经验。很多购买过太一地产HMO的业主,在亲身体验了HMO产品的购买流程及稳定的现金流回报后,常常会复购HMO住宅,并推荐给身边的朋友。

作为负责任的英国本土开发商,太一地产理解海外客户往往缺乏对于HMO住宅的了解及发展模式。在此特别公开透明展示太一地产已完工的一套HMO的详细开发成本:

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如图所示,从房源收购到改建装修到完成法律文本,总支出达到21万英镑,销售价格23万英镑,太一地产毛利润8%。看到这个数据后,客户又会质疑太一地产获利似乎不多,怎么盈利?

其实对于一个提供一条龙服务的地产企业而言,从先期的物业开发到后期管理及转售都可以在不同阶段为公司获取利润,并且作为太一地产的系列产品,HMO持续的开发会带来量的积累,也必然会引发质的提升。

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购买HMO项目安全吗,可靠吗?

HMO项目的购房流程同所有英国房产购房流程一致,包括税费的缴纳计算方式。客户需要委托独立的英国房产律师代理客户完成购房手续,资金也需要通过客户聘请律师的账户和开发商完成交易。在完成购房手续后,获得房屋的产权证明,所以购买HMO住宅安全可靠。

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我购买HMO后会获得什么?

客户购买太一地产开发的HMO住宅,首先会拥有房产的产权。大部分太一地产的HMO产品都是永久产权的联排别墅,也有小部分是租赁产权。除此以外,客户可以选择太一地产不同的包租套餐,比如3年房价7%的税前净租金收益。客户在完成购房手续后,即可获得包租协议内的租金收益。

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中国客户购买HMO住宅可以申请贷款吗?

目前中国客户需全款购买HMO住宅,不能贷款购买

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太一地产提供HMO包租,万一第三方租赁公司倒闭或跑掉怎么办?

包租协议由房东和租赁公司签署。在极端情况下,如果第三方租赁公司不按期付租金,则由太一地产进行租金的支付。作为伦敦股票交易所主板上市的企业,太一地产的信用体系还是值得信赖的。

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HMO包租到期后怎么办?

3年包租到期前,租赁公司会和客户进行续租协议的商讨。根据历史数据,HMO的租赁价格通常会随时间周期上涨,3年后签订新的包租协议对于房东而言,会最大化的获得租金的收益。从太一地产的角度,市场上HMO产品需大于供,同时通过管理出租房源,也可以为公司获得管理费上的利润,所以太一地产当然希望持续管理更多的HMO住宅。

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我购买的HMO如果有天想变为自住房可以吗?

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如果签订了包租协议,则在包租协议内无法自住

包租协议到期后,可以将部分房间自住,余下房间继续出租。但这种模式无法继续进行包租,并且需自行管理,存在管理难度

包租协议到期后,可以完全变为自用住宅。但如此等于放弃了HMO的核心价值之一,即分租模式。如前面提到的, 政府对于同一地区内HMO的数量会有统筹管控,当某一地区列为Article 4区域,原有HMO可以继续运营,那该区域内HMO住宅的价值就会明显增加

 

购买HMO住宅后多久可以转售?

对于转售时间没有任何限制,房东可以在任何时间联系太一物业管理公司,进行房屋转售

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编辑 | 铮铮向上

编审 | Leyla