太一控股集团:全球房产泡沫膨胀,哪里才是楼市价值洼地?

太一控股集团2022-09-30 15:29:03

房地产虽然不是应对通胀压力的最佳对冲工具,但长期来看,租金和物业价值会随着物价上升,使房地产回报与通胀呈正相关。

因此,或许正像达利欧今年在达沃斯年会上说的一样,在当前的情况下,投资房地产等"实际回报资产"是不错的选择。

国内房产市场低迷加上政策调控,未来不可能出现大幅上涨,国内投资者开始将目光转移到了海外房产市场。

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海外房产市场受追捧

过去两年,受疫情之下的财政刺激等多方因素驱动,全球房地产呈现普遍上涨的态势。2021年,全球多国房价迎来30年以来的最大涨幅。

太一控股集团,全球通胀高企,投资收益预期,2022年英国房地产市场,英国房产平台,英国房产投资中研产业研究院发布的《2022全球房地产市场价格行情与未来趋势分析》显示:2020年-2021年,俄罗斯房价上涨24%、美国上涨16.9%、英国上涨超10%;29个欧洲住房市场中,有26个在涨,个别国家的涨幅甚至超过了20%。

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水涨船高的房价,让那些投资者们赚得盆满钵满。由于财富增长,高净值人士的数量也增长了7.8%。从区域来看,超高净值人士数量增长最快的5个国家分别是美国、英国、法国、日本和中国。其中,英国以11%的增长率位居全球第二。

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在这些数据里,令人瞩目的是高净值人群的投资倾向。根据全球知名房地产咨询公司莱坊Knight Frank最新发布的《2022年财富报告》,房地产仍然是许多超高净值人士投资组合的重要组成部分,今年有23%的人计划投资房地产,20%的人表示他们将间接投资。

在房产投资领域,根据莱坊的《2022年城市财富指数》,英国首都伦敦依旧是全球财富最佳目的地,不仅超高净值人士数量排名全球第四,在投资前景和生活方式两个方面都位列全球第一。不仅如此,英国的房地产市场深受国内高净值人士的青睐。据《泰晤士报》报道,2020年移居英国的高净值人士中,来自中国大陆的投资者在数量上排名第一。

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全球房价有大跌风险

但近期全球多家央行多次加息,进一步收紧货币政策,这样一来,房贷利率也会随之上行,让这波“地产热”来了一次集体降温。

莱坊发布的房价指数显示:2020年第一季度至2022年第一季度,全球房价的平均涨幅为19%,经通胀调整后为10%。2022年前三个月,经通胀调整的全球房价同比增速放缓至3.9%,多国房价出现下滑。

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比如,加拿大央行宣布加息100个基点至2.5%,并警告称未来还会有更多加息。在加拿大央行的暴力加息下,加拿大抵押贷款利率升至2009年以来的最高水平,房价或将下跌12%,跌幅比过去40年里的四次全国经济衰退中的任何一次都要大。

此外,韩国、菲律宾,新加坡等国家央行也开始掀起了紧缩潮。其中韩国央行和菲律宾央行的加息幅度,均是史无前例。

与此同时,受美联储激进加息推高借贷成本影响,购房者承担能力被大大削弱,美国房地产市场迅速降温,成屋销售连续五个月下滑。

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今年6月美国成屋销售按年率计算下降5.4%至512万套,为该指标连续五个月下滑并降至两年来最低水平。美国现在的抵押贷款利率已飙升至5%以上,导致今年的新房销售下降了16.6%。未来,随着美联储继续加息以抵御通胀飙升,美国房地产销售情况可能进一步恶化。

彭博经济驻伦敦分析师Niraj Shah发出警告,当全球同步收紧货币政策时,房价大幅下跌的风险显然更大。

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英国房产成资本避风港

在加息潮的影响下,全球房价普遍下跌,但英国房价却依然坚挺。

这个观点有两个硬逻辑支撑:

1、现下英国利率为1%,比疫情后0利率上升不少,但把时间拉长来看,2007年时英国利率高达6%左右,现在英国利率仍然处于历史低点。

  • 英国房产市场目前的现状是房产存货不足,新房供应严重不足,海外需求持续旺盛。

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数据显示,英国住房交付水平远不及目标水平。目标为每年30万套,但今年交付量不足20万,预计到2026年仍有18万的供给空缺。需求大于供给,从根本上决定了英国强劲的房价走势。

再加上疫情期间,英国政府出台了一系列的购房友好政策,比如印花税减免等,强烈刺激了房产市场,购房及租房的投资者数量及需求持续上升。相比去年,2022年英国三座主要城市伦敦、伯明翰、曼城的新房预定量总增加率高达44%。

 

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数据是最有力的铁证:英国房价涨幅自疫情后连续上涨,从最初的月均价上涨1%,一路飙升,一度飚至超13%,并在之后一直稳定在10%左右的涨幅。2022年6月,英国平均房产价格是连续第四个月创下历史新高,总价上升至 367,501英镑。

而英国的租赁市场同样强劲,以伦敦为例,2021三季度和四季度涨幅均超4%,2022年一季度则接近6%。其中伦敦租金年涨幅14%,伯明翰11%,曼城9%。

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莱坊资本引力模型将英国列为2022年海外私人投资者的首选目的地,吸引了37%的私人跨境投资,其次是美国,占11%。德国、西班牙和法国分列三至五位。

莱坊还预测,英国5年房价累计增长率为13.6%,因而国内投资者非常关注英国房产市场,尤其是潜力巨大的曼彻斯特房产。

这里房产交易安全,物业管理成熟,政府欢迎海外购房者;英国房产交易量巨大,脱手容易,资金更加安全;曼彻斯特是伦敦的卫星城市,房价低,城市年轻人占比高,每年还有大量人口流入,未来经济发展潜力巨大。

所以,现在入手曼彻斯特的房产,就像10年前投资北上广深一样空间巨大。

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太一控股集团认为在新冠疫情阴影中,又遭遇通胀高企,投资收益难达预期。而2022年英国的房地产市场蕴藏着巨大的潜力,众多房产平台都对此保持乐观的信心。相比其他的投资方式,投资英国的房产,确实是相对稳定看涨的机会。