太一控股集团:从美国40年房贷利率看未来美国房地产走势!

太一控股集团2022-07-06 16:20:38

太一控股集团了解到近来,美国房贷利率飙升,美国地产公司开启裁员潮的新闻铺天盖地。让人不由一愣,难道2008年的次贷危机将再次上演吗?

据Redfin房地产报告显示,截至6月16日当周,美国30年期抵押贷款利率升至5.78%,为2008年11月以来的最高水平,这也是自1987年以来最大的单周增幅。

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不仅Redfin,Mortgage News Daily数据也显示,自今年年初以来,美国30年期的房贷利率已从今年年初的3.29%涨至如今的6.28%。

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这意味着,居民购房的成本大大增加。以购买一套30万美元的住房为例,在30年固定按揭利率从3.29%升至6.28%的情况下,居民的月付费用将从1312美元增至1853美元,总成本多了将近20万美元。

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更值得一提的是,今年以来,中国房贷利率一直维持在5%以下,甚至一度降息,这与一直上扬的美国房贷利率出现了历史性交叉。

这也是近10几年来,美国房贷利率第一次超过了中国的房贷利率。

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美国房贷利率升高的原因

美国房贷利率一涨再涨,这对于一个经济发展稳定的发达国家来说属实不应该啊。我们知道,房贷利率的上调,最主要的目的是为了抑制过高的房价。所以,如果要究其背后上涨的原因,还是要从美国过高的房价入手。

自疫情以来,由于美联储的“零利率”政策一直刺激着美国楼市,美国房价增速也因此火箭式蹿升,那叫一个拉不住。很多美国从业者表示:50 年来,从未见过这样的房价涨势!

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据美国Composite-20 Home Price Index最新数据显示,美国3月房价同比上涨20.6%,10大城综合年增率为19.8%,20大城综合指数同比上涨21.2%,创史上最快增速。所有20大城的房价均出现两位数的增长!截至今年3月,全美房价较2012年的波谷已经翻了一倍有余。

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在面临40年以来的高通胀及房价的超脱涨幅下,美联储加息也从3月的25个基点到5月的50个基点再到6月的75个基点,不断提高的基础利率再加上火热的楼市,美国房贷利率不得不持续飙升。

在这情况下,愿意接盘的人越来越少,美国房地产的这番火热行情也基本到顶了。

 

 

美国房贷利率的演变

回溯过往,美国房贷利率自1982年以来变得有迹可循,呈现周期性,其大致可分为三个周期,即1982—1990年、1990—2009年、2009年—至今。

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1982—1990年

1982年,美国经济正处于第二次石油危机的风暴中心,其通货膨胀率一度超过14%。在此情况下,美联储主席沃尔克不惜以经济衰退为代价,将政策利率提高到了20%。

在高通胀和高利率下,美国储贷协会大量亏损,储贷危机就此爆发。据统计,危机期间全美有3234家储贷机构最终被政府成立的联邦储贷保险公司(FSLIC)或重组信托公司(RTC)关闭或重组了1043家。在储贷危机的影响下,美国房贷利率终于从至高点18.6%降到了15%以下,并在之后近10年稳定在10%—15%之间。

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在这场持续时间长、损失大的储贷危机下,美国政府接连颁发一系列的刺激市场政策,投资者的欲望也被重重燃起。1982年,美国长时间的熊市使股票跌到了谷底,道指重回到1964年4月的水平,再加上个人电脑开始在民间普及,并成为了普通职员办公的常见工具。在较小的信息差及便宜的股票价格下,不少投资者将目光从房地产市场投向了金融市场。

此消彼长,当投资者大量加投股票类金融资产时,房地产的投资资产自然不能乘胜追击。从数据上看,1983年的新房销售没有在此前的基础上继续上涨,而是维持着和此前一样的基础销售量,这也使得房贷利率在降到15%之后没有继续上扬。

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1990—2009年

1990—2009年,美国房贷利率一直稳定在5%—10%之间。政策上,自格林斯潘担任美联储主席以来,美国的政策利率便一降再降至3%,开启了美国的“货币大爆炸”时代;经济层面上,90年代美国的平均通胀率只有2.5%,这就使得美国房地产市场虽然一路高歌但房贷利率一直维持在5%—10%之间的原因之一。

加之在房贷市场上,金融机构开始将住房抵押贷款证券化,到2006年的时候,抵押贷款相关证券的存量已经达到8.4万亿,较1990年的1.3万亿增长约5.5倍。在经过金融机构对住房抵押贷款层层包装下,房贷的金额及利率被各类金融工具掩藏得看不清真貌,房贷利率不能很明确的反馈当时的市场情况,因此也没有得到相应的涨幅。

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自住房抵押贷款证券化以来,美国楼市常常供不应求,房价也连连上涨。在1999年12月到2007年3月期间,OFHEO房价指数累计涨幅达69%;新屋销售上涨45%,成屋销售最高涨39%。而且据数据显示,这段期间,美国房屋拥有率最高至69.2。

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这段期间,被投机鼓吹起来的房地产泡沫持续变大,直到美国通胀率上升,美联储这才意识到房价过度上涨的带来的危害。之后在截至2009年6月的两年时间里,美联储连续17次加息。按理来说,政策利率的上升会拉高房贷利率,可总有意外。

由于利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担,很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款,次级抵押贷款市场危机开始显现并呈愈演愈烈之势。2008年,震惊世界的次贷危机爆发了,并在之后持续发酵。

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2009年—至今

次贷危机的爆发,使美国房价下跌了33%,房地产资产瞬间变成了各大金融机构和投资者的烫手山芋,大规模的弃贷,使各大金融机构的坏账逐渐增多,最终被其拖垮。据统计,美国联邦政府之后共花费了上万亿美元清理各金融机构内部的坏账、死账,托底经济,维持房地产市场继续发展。

在这次危机后,美国房地产市场面临着强监管,美国新房开工数量和销售量达到了二战结束以来的最低值,楼市开始进入长时间的低潮期。

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新房价格和现房价格也一直跌到2012年才重新上扬。在房地产市场不景气的情况下,即使美联储不断加息,但房贷利率依然维持在0—5%左右。

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总的来说,影响美国楼市有方方面面的因素,房贷利率只是起到调节并反映楼市需求的作用,且有一定的延误性。在经历了次贷危机后,美国楼市一直沉淀至今,相比2008年而言,现在的美国房地产市场也已经非常完善。

此前,美国为了刺激因疫情带来的经济不景气现象,开始大放水,房地美30年期固定抵押贷款利率一度低至2.69%。购房成本低了,大家也都来买房了,房地产市场才瞬间又火了起来。

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美国地产经纪人这两年一单接一单开,房价也一涨再涨,通胀就又来了。为了控制通胀,美联储今年来持续加息。

在连续几次加息的情况下,美房贷利率之后还是会维持在5%以上的高位,美国未来房地产市场需求的下行趋势也将逐步增强。

撰稿 | 铮铮向上

编辑 | 铮铮向上

编审 | Leyla